各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程背景】

 两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世，阴阳合同、以他人名义分解收入和财产、虚列支出、虚抵进项税额或者虚报专项附加扣除、提供虚假材料骗取税收优惠、编造虚假计税依据、虚假纳税申报及不申报等行为都将涉及刑事责任，危害税收征管刑事案件条件更加清晰，企业和财税人员刑事风险剧增？如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身，远离刑事处罚，是目前头等大事。

 新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施、“两会”楼市问题聚焦、4.30中央政治局会议重磅定调房地产带来哪些财税法问题？如何应对防控风险？如何提前布局、未雨绸缪？是的地产财税人员不得不面临的新挑战，也是必须解决的问题。

 金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点，以数治税大网已经撒开，大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形，地产业财税风险裸露，税务局成为最懂你的人。

 房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，财税“灰色”地带多，税收风险大。开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重，同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大，如何进行恰当的成本核算结转，是地产财务人员基本功，也是降低税负和防范税收风险的必杀技。

 核心问题必须“吃透”并重点关注，才是大数据稽查的应对之策；合理规划，税务优化是应对行业下行的财税良方。

【课程背景】

 未雨绸缪 — 了解大势、防控风险、提前谋划；

 打牢基础 — 掌握开发产品成本费用核算结转等核心问题财税处理；

 扎紧篱笆 — 理清涉税风险点并及时防范；

 运筹画策 — 拓展思维、业务规划、优惠运用、降低税负；

 双管齐下 —“讲故事”+ 重证据；

 提升能力 — 并购重组、架构调整、重整注销。

第一部分：新经济形式下地产财税法风险管控及优化

一、两高最新司法解释 — 刑事风险加剧，如何规避？

1．哪些规定让财税人员的刑事风险剧增？

2．“财税常规操作”入刑，财税人员何去何从？

3．无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪？

4．未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险？

5．股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗？

6．企业主动补正申报纳税后是否构成偷税？

7．远离刑事风险的3大途径？

8．如何在日常财税处理上“摘清”自己的刑事责任？

二、新公司法、新注册资本登记管理制度带来的财税焦点及防控谋划布局

1．股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响

2．老公司认缴过渡期的误区

3．减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多

4．定向分红被税务认可的核心点是什么？

5．放宽一人有限责任公司设立限制的“喜与忧”

6．竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险？

三、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略

1．新发票实施细则有哪些变化？带来哪些财税风险？如何管控和谋划？

2．数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化

3．异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗？转出后还能抵扣进项税吗？

4．异常凭证能否在所得税和土增前扣除？

四、“两会”“4.30”楼市聚焦定调财税风险防范及谋划布局

1．“房住不炒”定位，完善“市场 + 保障”的住房供应体系下如何未雨绸缪？

2．构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题？

3．财税如何给上“高质量、新科技、好服务”的步伐？

4．推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划

5．“该破产的破产，该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划

6．预征率和计税毛利率高，多预缴税金问题突出能否化解？如何规避风险和

规划？

7．如何应对消化存量和优化增量住房？如何把控财税风险？

8．“补贴”、“换新购”、“以旧换新”模式、并购重组优惠多多、风险多多

五、新稽查环境和新手段

第二部分：地产业成本核算结转深度剖析及税务优化

一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控

1．开发产品成本归集和分配方法

2．成本对象和期间费用

3．直接成本、间接成本和共同成本

4．已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象

5．已销开发产品、未销开发产品和固定资产

6．灵魂拷问：建房发生的所有支出均影响利润吗？影响应纳税所得额吗？

7．案例剖析：不懂成本费用，卖了自己还替别人数钱

8．计税成本核算一般程序 — 7大步骤

二、合理的划分成本对象 — 6种划分原则财税风险把控及实操技巧

1．成本对象、清算项目傻傻分不清楚

2．6种划分原则深度剖析

3．公共配套可以作为成本对象？每一栋楼是否都要作为一个成本对象？

4．混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点

三、归集开发成本 － 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧

1．土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点

2．土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除

3．土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本？

4．销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费？

5．母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略

6．红线外支出是否可以计入地价款？能进基础和配套吗？

7．政府资金返还是否可以冲减地价款？

8．回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧

9．建筑安装工程费核算的内容及审核要点

10．财务人员必须了解的建安成本指标

11．工程预决算在成本列支中的指导作用

12．基础和公共配套费核算的内容及审核要点

13．基础设施和公共配套之争就是可售面积之争

14．开发间接费核算的内容及审核要点

15．开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控

16．土增与所得税成本列支标准的6大区别

17．营销设施费用核算技巧及税收风险把控

18．实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧

19．4类预提费涉税要点把控及处理技巧

20．待摊费用涉税要点把控及处理技巧

四、分配共同成本 — 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧

1．成本核算分摊指导的原则

2．占地面积法财税处理要点及案例实操

3．一次性取得土地分期开发如何分配？有哪些技巧

4．土地成本 — 先横向再纵向

5．占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积，你能分的

清吗？

6．裙楼土地成本的分摊（同一基础 + 各有独立基础）

7．地下车位是否分摊土地成本？

8．建筑面积法财税处理要点及案例实操

9．直接成本法财税处理要点及案例实操

10．预定造价法财税处理要点及案例实操

11．层高系数法 — 商住一体楼划分要点及案例实操

12．特别法 — 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法

五、确定完工标准 — 三种标准财税风险把控及实操技巧

1．完工标准 — 会计核算和税收处理的分水岭

2．不可忽视的“3个无论”

3．完工标准实操处理技巧

4．思 考：某小区有20栋楼由一个建筑公司建造，成本无法分开，10栋已经做

了完工备案，10栋没有做完工备案，该小区是否完工？

六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧

1．单位工程成本如何计算？

2．总成本确认财税差异处理及风险把控

3．可售面积确认财税要点把控

4．后期取得票据是否可以更改单位工程成本？

5．税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假？

6．尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧

七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧

1．销售成本结转财税要点及处理技巧

2．成本结转中常见的舞弊手段

3．案例实操：成本结转的计算过程及账务处理

4．旧房销售成本核算及风险管控

八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧

思 考：已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整？

第三部分：收入核算确认深度剖析及税务优化

1．地产企业四类收入及财税风险管控

2．售房收入类型及财税要点把控

3．代收费用核算及3大税种涉税要点处理

4．视同销售各税种财税差异比对及风险管控

5．以房抵工程款财税核算要点及风险把控

6．房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？

7．精装房销售收入成本财税核算及风险管控

8．车库财税风险管控及误区处理

9．地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析

10．房屋代建涉税风险把控及规划策略

第四部分：并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略

1．并购重组是地产企业突破当前困境的出路指引

2．并购重组中的误区和陷阱

3．合理运用并购重组优惠政策降低税负

4．地产企业如何进行最优税负布局？

5．注销清算程序及财税风险管控

6．注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧

李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我司首席税务咨询师、著名实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。