董事长、设备资产管理、资产项目管理、房产部、企业管理部、企业发展部、企业规划部、企业改革部、法务部、企业各级资产管理、财务会计、资产信息化管理等相关人员等相关业务部门。

各有关企业：

在当前经济形势下，国有企业存量资产盘活与赋能提升已成为推动经济高质量发展的关键任务。随着经济增长模式从增量扩张向存量优化转变，国有企业如何高效利用现有资产，挖掘潜在价值，成为亟待解决的重要课题。盘活存量资产不仅能有效提高资产利用效率、优化资源配置，还能为企业带来新的资金流入，降低财务风险，增强企业竞争力 。

近年来，国家政策大力支持国有企业开展存量资产盘活工作，各地国有企业也在积极探索创新路径，如一方面通过物业管理、设施管理、招商管理、运营管理来赋能 ，为各类产品的降本增效、智能化、数字化和低碳绿色赋能等，另一方面借助大宗资产转让、引入社会资本合作、资产证券化、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，成功盘活了一批闲置和低效资产，取得了显著成效。然而，在实际操作中，仍面临着诸如资产权属不清、市场交易机制不完善、专业人才短缺等挑战。 因此，深入研究国有企业存量资产盘活和赋能提升的有效方式，具有重要的现实意义和实践价值。

课程收益

1.系统了解我国国有存量资产盘活的相关政策、市场现状和前景（政策和市场）

2.深刻理解国有存量资产盘活原则、交易流程和风险防范（规范操作）

3.建立国有存量资产盘活的全生命周期认知与管理路径和赋能方式（赋能方式）

4.学习掌握国有存量资产盘活和资产价值最大化（锻炼基本功）

5.掌握不同阶段和不同类别的国有存量资产盘活运营特点和路径（产品特点和赋能方式）

6.通过案例学习，掌握实务运作方式

（一）、国有存量资产盘活相关政府政策和导向、市场趋势和企业策略及案例分析（政策和市场、升级和创新）

1. 当前经济、国有存量资产盘活的政策导向和市场趋势（含数据分析）

2. 国有存量资产分类、特点、核心价值、升级和创新策略及案例分析

3. 城市更新与盘活企业不动产存量及案例分析

4. 企业怎样做不动产资产的思维升级和规划、高质量和可持续发展及案例分析

5. 部分企业不动产升级和创新模式及案例分析

（二）、存量资产盘活原则、模式、法律、税收、交易流程和风险控制及案例分析（运作模式）

1. 盘活原则（依法合规、保值增值、操作可行、时间可控）及案例分析

2. 盘活模式之一：土地收储及案例分析

3. 盘活模式之二：资产和股权转让及案例分析

4. 盘活模式之三：自持及案例分析

5. 盘活模式之四：联合开发及案例分析

6. 资产处置（交易）相关法律及案例分析

7. 资产处置（交易）税收筹划及案例分析

8. 资产处置（交易）风险和控制及案例分析

9. 土地使用权出让的类型和年限与盘活存量资产的重要关系

（三）、盘活住宅和公寓、商业、办公、厂房、股权等存量资产的方式及案例分析（产品特点和赋能方式）

1. 土地（含案例和数据分析）

2. 厂房（含案例和数据分析）

3. 股权（含案例和数据分析）

4. 设备（含案例分析）

5. 应收账款（债权）等（含案例分析）

（四）存量资产价值链、运营与盈利模式设计和打造及案例分析（运营和资产管理）

1. 存量资产价值链组成和分析及案例分析

2. 存量资产运营和资产管理人的责任和目标及案例分析

3. 资产管理组织参考架构及案例分析

4. 影响存量资产租金和其他收入趋势的因素有哪些？（含案例分析）

5. 影响存量资产运营成本的因素有哪些？（含案例分析）

6. 维修、改造和安全（含案例分析）

7. 怎样建立存量不动产盘活和增值管理体系？（含案例分析）

（五）、从成本到资产 - 企业存量资产管理路径

1.一个在华跨国企业的存量资产盘活策略案例分析

2.产业园区存量资产管理案例

3.石化企业存量管理案例

4.电力等企业不动产管理案例

5.企业存量管理价值链和各项业务给企业主业赋能

注：1. 每天上午和下午都有问答互动环节

2.以上每一节都含案例或/和数据分析

(六）、战略篇：国企资产管理的战略定位与价值链条分析

1.央企资产管理人的核心责任与目标： 解读“保值增值”在运营、现金流、资本价值层面的具体目标；剖析服务主业与市场化盈利的平衡之道。

2.存量资产全生命周期价值链深度解析： 解构“投、融、建、管、退”各个环节，重点分析“管理”与“退出”环节的价值创造点与关键控制点。

3.资产管理组织参考架构： 分享成熟资管公司的组织模式（前台、中台、后台职能划分），以及如何设置关键绩效指标（KPI）来牵引管理目标达成。

（七）、运营篇：资产租赁精细化运营与客户全周期管理

1.存量资产租约管理全流程： 从招商、谈判、签约、履约到退租的全过程风险管控与标准化建设（重点：租金递增、物业费用、退出机制等核心条款）。

2.客户结构调整与优化策略： 如何通过行业配比、租户分级管理（A/B/C类客户）、引进锚定租户来提升资产稳定性和抗风险能力。

3.客户服务与满意度提升： 建立客户服务体系，提升租户体验，降低流失率，从而实现续租率和租金实收率的双提升。

（八）、财务篇：资产财务绩效、成本控制与现金流优化

1.存量资产收入体系构建： 租金收入定价模型与调租策略；其它收入（广告费、停车费、公共空间使用费等）挖掘与拓展。

2.全面支出分析（Opex）与成本控制： 能源费用、物业运维、保险费、税费等成本的精细化管控策略。建立预算管理与预警机制。

3.资产层面现金流（NOI）分析与优化： 如何计算和分析净运营收益（NOI），并通过提升收入、控制支出两大手段优化现金流，这是资产价值的核心体现。

（九）、运维篇：维修、改造更新与安全生产标准化管理

1.维修（Maintenance）与改造（CapEx）策略： 区分日常维修、预防性维修和资本性改造。如何制定中长期维修养护计划（R&M Plan）和资本性支出计划（CapEx Plan）。

2.改造更新的价值投资决策： 如何评估改造项目的经济性？投入多少资金？能带来多少租金提升或资产增值？（ROI分析）

3.安全生产管理体系： 建立资产安全巡检制度、应急预案、租户安全告知责任，全面落实安全生产主体责任，杜绝重大安全事故。

o案例实战：

某央企商业综合体通过智能照明和空调群控系统，年节省电费超百万元的案例

因设备维护不当导致租户索赔的纠纷案例剖析

培训目标： 学习多元化盘活策略，掌握资产处置的流程与技巧，快速实现资产转化和价值回收。

（十）、路径篇：存量资产价值评估与盘活路径诊断

1.资产清查与信息库建立： 统一资产卡片，汇集关键信息（面积、证照、现状、租金、成本）。

2.价值评估方法应用： 市场法、收益法、成本法在自持、处置等不同场景下的选择与应用。

3.分类分级管理（ABC分类）： 根据资产贡献度和战略意义，确定“优先盘活”、“优化持有”或“果断处置”的资产清单。

4.盘活潜力研判： 从区位、规划、建筑本体、市场供需四个维度判断资产潜在价值。

o案例实战：

某央企对旗下500处散点资产进行筛查，锁定首批30处核心盘活目标的实战过程

（十一）、案例篇：资产盘活创新模式与实战案例解析

1.改造升级（Value-Add）： 老旧厂房改产业园、办公楼改公寓、商业体调改升级（案例：某央企“老棉纺厂”改造为网红文创园）

2.功能转型（Repurposing）： 仓库改数据中心、商场改医疗康养中心（案例：某国企商场转型为区域养老服务中心）

3.证券化（ABS/类REITs）： 盘活存量，募集资金，实现轻资产运营（案例：某央企产业园发行类REITs的路径与效益）

4.股权合作： 引入专业运营商，成立合资公司，借力发展。

5.资产互换： 与政府或其他企业置换资产，优化资产布局。

6.数字化盘活： 利用产业互联网平台进行精准招商和运营。

7.设备设施融资租赁/二手处置： 针对配套设备的特定盘活方式。

8.综合整治与土地再利用： 对于低效、闲置土地的重新规划开发。

（十二）、风控篇：资产盘活风险防控与合规性管理

1.产权风险： 房产证、土地证、抵押状态核查与问题处理路径。

2.租赁法律风险： 一房多租、优先购买权、买卖不破租赁等实务问题。

3.定价与营销策略： 如何确定底价？如何通过价值包装吸引更多意向方。

4.流程管控： 从内部决策、审计评估、到公告、成交签约的全流程要点与风险控制。

5.处置路径选择： 协议转让、进场交易（北交所、产交所）、拍卖、公开招标的优劣与适用场景。

6.合规性风险： 消防、结构安全、环保等刚性要求的达标整改。

7.纠纷处理： 常见租赁纠纷的应对策略与证据保留。

主讲老师

1.资深房地产、不动产和基础设施投融资

运营和资产管理及战略专家 ——张健老师

2.重塑资产价值实战专家资深投资人 北京大学工商管理硕士

CPM国际注册资产管理师、不动产全周期管理践行者

创新型不动产运营公司创始人 ——张宝明老师