房地产企业董事长、总经理、总工、项目总、分管工程副总、工程总监及工程经理、前期部经理、成本部经理、设计部经理、营销部经理、委托代建相关人员等。

【课程背景】

目前房地产行业整体处于行业回落，现在和未来产品品质实现是整个链条中重要的一环，房地产企业需顺应行业高质量发展需求，走高品质发展之路。

为帮助房企更新经营理念、提升产品品质，特于2024年9月20-21日在成都组织举办“高品质住宅+第四代建筑考察暨工程管控实操&产品力盈利创新实战培训”

此次考察培训，将实地观摩考察成都高品质住宅项目，并针对高品质住宅的规划设计、工程质量、成本控制、智能建造以及建设材料应用、施工工艺、营销交付等环节进行实用性讲解。同时深入探讨“第四代住宅”及产品迭代和极致产品力盈利模式，帮助房企拓宽经营思路，全面提升新建商品住宅品质，打造高品质“好房子”、”好小区”，助力企业稳健发展。

【研学特色】

强产品，用设计创新赋能产品价值！

专工程，用精细工程极致兑现产品！

控成本，用管理机制提升竞争能力！

重景观，用极强审美赋能项目效益！

好服务，用提质增配满足业主需求！

高品质，用高品质项目促进房地产行业高质量发展！

【项目推荐】

一、仁和春天·银杏大道 高端品质住宅引领者

【项目介绍】仁和春天·银杏大道，占地39亩，容积率1.8，北侧为住宅、南侧为商墅。主大门立面采用米色石材与香槟金铝板结合,气派高雅。约60米奢阔门楣，搭配环形水景；加上树姿古朴葱茏、神韵清雅挺拔的罗汉松，打造出了尊贵门面。

项目外形采用优雅的现代风格，外立面结合大量光幕玻璃与浅色铝板，弧形金属线条搭配线性照明，展现仁和精工之细节匠心。简约且均衡设计，银灰色调为主，局部深灰点缀，银灰铝条与玻璃窗搭配，赋予建筑高级品质感，映衬出低调豪华生活格调。

小区园林多达25种树种，除了雄株银杏，还有黄葛树、丛生乌桕。约1000平米的下沉式会所，有一种温润如玉，如沐春风的银杏气质。

住宅部分由6栋17-25层的高层板楼组成，纯南北朝向。其中1-4号楼都是17层，面积为143㎡，且均是2梯2户，5-6号楼为楼王，总共25层，面积为182㎡，2梯2户。得益于楼栋是点式、错位的布局，整体楼间距是在50米到67米不等，每一栋房子都是没有遮挡，也不会出现对视的问题，极大的保护了业主的私密性，每一户通风和采光都能做到极致。

精装方面除传统三大件外，还构建了全屋智能系统，将精致生活与AI生活结合。

参观完整个项目，能感受到仁和重出地产江湖的首秀是如此打动人，充分体现了仁和“用心做产品，贴心做服务”的理念。

二、龙湖西宸御湖境

【占地面积】32666m 【建筑面积】81500m 【容积率】2.5 【绿化率】35%

【项目简介】作为全球第11座御湖境，龙湖西宸·御湖境汲取来自世界的灵感，以臻选城央的极致占位、极致艺术的设计美学、极尽世间的奢华选材、极尽尊崇的空间服务四大臻萃基因，从区位选择、美学设计、选材用料再到圈层缔造进行全维升级，打造时代奢居范本。

从技术到艺术，以匠心致人心，从看得见的到看不见的，龙湖西宸·御湖境都以匠心品质、优越设计、贴心考量，打造精装交付的理想人居。

三、中国电建·国宾华曦府

【开发商】中国电建地产 【占地面积】约92亩 【容积率】2.0

【产品类别】酒店式府邸 【建筑类别】纯板式 洋房社区 【装修状况】精装 

【项目简介】

项目位于成都市金牛区国宾板块，76.5m超长昭示性社区入口，打造形象展示面；酒店式环岛落客，尊享礼仪社区归家体验；架空层情景化打造，下沉高定会所，是雅奢的社交场；百变户型、LDK大横厅+整面落地窗、国内外一线精装品牌；景观为两轴八园，艺术感和奢华感融入的多层次景观。外立面采用顶部弧形挑板+大立柱的对称造型手法，以此强调“高山流水”的府系仪式感，以现代、轻奢、简约为追求。在社区配套、产品品质方面都是改善的典型标杆代表。

四、滨江郦城（第四代住宅）

【建筑类别】高层、联排、叠拼、合院  

【品牌商】圆中集团,润达丰集团

【建筑面积】1305647.18平米 【容积率】2.4  

【项目介绍】滨江郦城是天府新区首个第四代建筑 。是斥300亿巨资打造的千亩群岛生活大城，食、宿、购、娱一站全享。凭借领先时代的第四代建筑设计，滨江郦城实现户户标配私家花园，让每位业主都可以享受生态庭院生活的乐趣。以日式风情街为主轴，整体以日式风情商业街为主轴线，打造约1.6万㎡特色商业街区。滨江郦城总规划占地约千亩，其中约600亩水系规划，项目将天然水系引入园区，于内部形成大面积的湖域与交错纵横的水道。同时，滨江郦城特邀麓湖团队景观大师黄飞出手，对项目进行规划，打造有水有林的岛居式生态居住大城。

滨江郦城突出“林”与“水”的结合，于小区内打造了艺术滨水中庭、绿林漫步中庭，围绕双中庭的是树下公园、艺术花园、禅意花园、乐活花园、密境花园等八大主题公园，为不同年龄段的业主提供沉浸式的园林体验。新推组团升维打造“4D立体魔幻花园和无界森林之城”，包罗归家、度假、童梦、休养、运动五大剧场，呈现一环两庭三轴八园景致。

五、黄龙溪谷塔希提（第四代住宅）

【占地面积】232亩 【容积率】1.18 【绿化率】38%

【开发单位】优品道置地 【建筑设计】gad 【景观设计】山水比德 【示范区室内设计】朴悦设计

【项目介绍】在收藏千亩山湖的黄龙溪谷，以岛为灵感，黄龙溪谷布局了塔希提组团的产品生态、建筑形态，现代原生感建筑有机生长在千亩桃源与湖水谧境间，消隐自然与建筑的边界，人如同住在自然，可行，可望，可游，可居。

塔希提的别墅有天有地，有独立的庭院，有超大的景观露台，使得居住空间与外部环境共融，产品外观设计完全区别于传统别墅，造型上更加前卫、轻盈、活泼、灵动，在形态上体现资产感。太太的花园、长辈休憩空间，孩子的成长乐园，让家庭生活不止局限于室内；一户一泳池，带来度假般享受体验……把一个极具迈阿密风情的产品带到成都，为成都楼市开创全新样本——这是一个更具度假感的房子，更有松弛感的生活方式。

六、建发·望江云启

【项目介绍】建发·望江云启占地约14亩，容积率2.0，绿化率35%，土地形态呈不规则的四边形，但大体上还算方正。

此项目是建发房产首个落地成都的“诗意东方”系列产品风格，它采用了“去形留意”的手法，突破了传统中式的厚重与局限，更符合现代审美。在产品的标准上，望江云启是当前建发房产成都所有项目中的标杆，也是今年成都产品力的第一梯队。除了麓湖和蔚蓝卡地亚少数全铝板的项目之外，没有项目可以挑战它。

规划上，采用了东北-西南朝向，目的是为了景观资源最大化，所有房源的客餐厅等主景观面都是朝向东北的，目的就是一览锦江和东湖的美景；而主卧和大部分次卧，则选择了朝向西南，兼顾朝向、日照和安静。

在建筑上采用了传统的三段式设计，底部使用进口蓝眼睛石材作为基座，灰色石材中点缀蓝色斑点，镶嵌香槟金色铝板，设计感和品质感都很强；标准段以横向线条为主，除了大面积的LOW-E玻璃和玻璃栏板，还大面积使用香槟金色的斜切铝板进行包边，让建筑线条显得更加轻盈、隽秀；屋顶采用双起翘曲线弧顶，形成独特的飞檐，并用大面积铝板和金属格栅打造，具有很强的地标性。

项目占地只有约9510平，而景观用地就超过了8000平米，占地虽小景观占比很大，绿地面积也达到了4040平米，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”，把建发房产造园的功力再一次升华到了极致。园林按照诗意东方的定位，以五星级度假酒店为设计理念，从成都在地文化和巴蜀造园精髓出发，形成了“一天光、一绿树、一静水、一方亭、一童趣”的园林景观特色。

注：重点考察4-5个项目，如遇特殊情况，会适当调整项目行程。

【行程安排】

日期 时间 内容安排 地点

9月19日 全天 乘车前往成都，入住酒店、报到 酒店

9月20日 8:00 酒店门口集合，乘坐大巴前往项目 酒店

9:00-12:00

高品质项目观摩

项目1：龙湖西宸御湖境 金牛区

项目2：中国电建国宾华曦府 金牛区

项目3：黄龙溪谷塔希提（第四代住宅） 天府新区

12:00-13:50 午餐 & 午休

14:00-17:30

高品质项目观摩

项目4：仁和春天·银杏大道 龙泉区

项目5：建发·望江云启 锦江区

项目6：滨江郦城（第四代住宅） 双流区

日期 时间 内容安排 分享嘉宾

9月21日 9:00-12:00

专题培训一 《高品质项目打造、产品力提升与工程质量管控实施》 会议室

12：30-13:30 午餐 & 退房

13：30-16:30

专题培训二 《高品质住宅产品设计创新、产品溢价&景观营造&品牌营销赋能》 会议室

16:30- 愉快返程

为实现高品质项目的快速开工、快速开盘、按时保质交房，房地产开发项目开展的前期必须要成立策划小组，从全局出发，重视时间价值、成本优化管控、资金使用价值等等，按照项目投委会决策要求、项目开发整体实施方案、项目全景计划等，协同设计、报建外联、成本招采、营销、物业等部门，系统、认真、周密、细致地做好工程管理规划、充分考虑事情的因果关系、先后次序，开工前的定位会、启动会、招标前、中期停止点、交房启动会等关键时间节点时，把项目开发存在的各种不利因素都罗列出来，理清各种因素的逻辑关系，梳理出影响工程的潜在因素，预估复杂程度，预测后期风险，提前预警，前控管理，并通过反复演练，以形成系统的工程管理解决方案。---以终为始！治未病。

高品质工程管理重点策划推演和穿插重点关注内容：

1.项目尽调应全面。

2.策划思路应清晰。

3.先行区应规划重点。

4.总分包施工组织策划应全面、透彻。

5.项目验收策划提前梳理。

高品质工程管理推演和施工策划怎么做？怎么用？

拿地前，工程策划重点是那些？地上障碍物、地下障碍物、土地自然灾害、用地红线桩点坐标复核后与拿地条件不符，或与邻近地块红线位置冲突、红线外道路数量、红线外附近有高压线或泵站等、周边存在卫星、雷达基站，机场等限制建筑高度、存在保护建筑，古树等不能拆除物件、项目需代建（幼儿园、学校、道路、公共绿地、公园、代建标准不明确等）

拿地后启动会阶段，工程策划做什么？工程管理目标、施工管理总图（场地现状分析、示范区与正式工程关系分析）、施工组织推演（分期分组团分标段及面积指标、全景计划工程相关节点、土护降与地基处理阶段、基础及主体施工阶段、装饰装修施工阶段、市政景观施工阶段、project工程进度计划、分供方选择方案）、基础选型方案、技术质量管理、风险管理。解决好进度、质量、工期、成本（全项目成本）、交付预控风险控制。

招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些（临水临电、三通一平、基础、主体、装饰、管网、景观施工各阶段场地和施工道路转换、施工流水划分、周材如何周转、预售进度措施、交房的配套设施、通水电气、验收取证、工地开放等等）？解决什么问题？是否适用、有效？

项目交房前一年（竣备前10个月，批量精装修竣备前13个月），项目工程策划做什么？风险评估、管理行为执行落地效果。

谁来做？

谁来定？

施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何体现？

怎么用？

保证工期不浪费，才能有效保证工程质量。

保证工程管理一次成功，才会不浪费成本。

合理预留不可控工期期量，才会从容应对工程管理未知风险。

一、高品质工程管理策划推演。

1、项目基本信息与工程管理目标。

项目基本信息。案例：地铁保护、金属幕墙、大乔保活

工程管理目标

2、施工管理总图

场地现状分析

示范区与正式工程关系分析（既要卖好房，又要修好房，互不影响）

3、施工组织推演。

高层业态项目的工程策划和推演（成都**项目案例，已经成功交房，250多页工程推演PPT，像看动画一样观看工程推演，非专业人士也能轻松看明白，用结果来验证工程策划推演的重要性）

分期分组团分标段及面积指标逻辑关系分析

全景计划工程相关节点铺排

土护降与地基处理阶段

土护降与地基处理方案

1）水文地质特征描述、分析

2）土石方调配方案

3）基坑开挖及降水支护方案

4）高切坡支护方案

5）地基处理方案　

平面交通组织

临水临电布置方案

甲方监理办公临设方案

施工进度关键节点

基础及主体施工阶段

施工流水划分

垂直交通布置及分析

主体施工阶段平面交通组织（利用好现有交通道路，少花钱修路、避免重复修路）

地库顶板施工与交通组织。郦城案例：地库封顶滞后半年，导致交付延期3个月。

临水临电布置方案

生活临设布置方案

主体阶段施工进度关键节点

装饰装修施工阶段

装饰装修阶段施工流水划分

装饰装修阶段平面交通组织

外装施工措施

垂直交通转换

精装交房项目土建向精装移交工作面

装饰装修阶段施工进度关键节点

市政管网和景观施工阶段

市政施工阶段施工流水划分

市政景观阶段平面交通组织。郦城案例：深回填区域沉降严重，导致管网断裂、铺装破裂。

市政景观施工推演

市政景观阶段施工进度关键节点

编制启动版计划project工程进度计划

编制工程进度计划

工程进度计划重难点分析。郦城案例：门窗主材供货延后，导致抢工。

重要工序穿插及期量分析。郦城案例：正式电梯安装滞后、分包材料无法从地下室进入主楼。

工程进度计划偏差分析

4、技术质量管理

工程专项计划及重要技术方案。地铁保护、金属幕墙、大乔保活，砌体固化图、门窗深化图缺失导致后期门窗一个月集中抢工。打样不完整（典型节点不突出）样板点评不细致。生活阳台内设置底商排油烟风管立管，占用小业主生活阳台使用空间

1)防渗漏管控要点。案例：地下室底板渗漏

5、风险管理。案例分享：滨江郦城

2)征地、拆迁、场地移交

3)大市政配套（周边道路、水电气热力）

4)报批报建风险

5)进度风险

6)政府新规定

7)是否存在规证、施工证与竣备不统一状况，造成竣备风险和验收后改造

8)景观场地移交风险

二、传统施工穿插体系介绍。案例：西宸御湖镜

1、传统挑架施工体系定义

2、传统挑架穿插体系分析

3、项目特征分析

三、传统体系穿插逻辑梳理。

1、穿插体系梳理

2、项目市政穿插评估分析表

四、传统体系下的穿插落地。

1.单体穿插

2.总坪景观穿插。案例：西宸御湖镜，总平机电管网穿插中出现的问题

3.地库安装穿插

五、新建造体系3横3纵N-20+P单体穿插策划推演（案例：图文并茂展示单体建筑多维施工组织，视频介绍），施工周期比传统穿插更短，总成本更低。成都案例分享。

1.项目分析及配置

2.竖向穿插施工模型

3.横向穿插施工模型

4.穿插施工措施

六、高品质工程策划成果贯穿项目执行。

1.招标要求VS启动会推演成果

2.回标汇报重点

3.开工前推演策划要求

4.项目中期策划重点