各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投融资总监、会计主任 财务人员、税务专员相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

“2013年地产开发各阶段重点税收问题解析与筹划实操暨营业税改征增值税对地产、建安企业的纳税影响高研班”

☆ 2013年06月18–20日

☆ 成都•西藏天湖宾馆

☆ 主 讲：王老师

【课程背景】

根据2013年全国税务稽查工作要点，房地产业、建筑安装业依然是检查重点。我们根据截止2013年4月31日的税收政策，结合检查中发现的主要问题，重点解析地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助企业在短时间内掌握重点问题的财税规划方案，筹划失败案例的点评解析，让您能整体把握税收筹划的内在要求和风险，降低企业税收成本，彰显您的专业价值。

李克强总理4月10日主持召开国务院常务会议指出，营业税改征增值税是推进财税体制改革的“重头戏”，并决定进一步扩大试点，逐步在全国推行，这有利于解决因局部地区试点导致的政策差异和税收征管风险等问题。为认真贯彻国务院常务会议精神，在一系列新税改制度要求下，抓住机遇，积极应对增值税的扩围，充分掌握税改政策的发展方向、要点内含和操作运用，及时调整运营策略，交流借鉴改革试点行业的做法，切实做好“营改增”准备和实施工作，面对营改增地产建安关联企业要做好哪些应对工作？除了财务部门，还需要其他部门的配合吗？营改增的会计核算有何特殊处理？增值税的申报、凭证管理和营业税有什么区别？……

【课程纲要】

一：地产开发税务管理战略的优化思路

1、我国税制体系的总体运行特点

2、纳税人应对我国税制的总体策略

3、开发主体的筹划：自然人＜合伙＞、法人、外国人、非居民法人

4、如何进行国际避税安排

二：营业税改征增值税政策对建筑业房地产的影响＜详见附页＞

1、营业税改征增值税改革政府的总体安排

2、增值税与营业税的主要差异解析

3、营业税改征增值税主要税收政策解析＜重点和难点＞

4、对建筑业的影响

5、应对营业税改征增值税改革试点的策略解析

三：一级土地开发的税务问题与纳税筹划

1、政府主导型模式

2、企业主导型模式

3、不同收益模式的税务问题＜固定利润式、收益分成式、成本补偿式、政府返还式＞

＜案例分析＞

4、企业以BT或BOT项目拿地的税务问题解析与筹划

四：地产企业协议拿地重要税务问题与纳税筹划

1、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划

2、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划

3、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹

4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划

5、企业通过资产或项目收购方式拿地的税务问题与筹划

6、土地或房产定向增资的税务问题与筹划

7、如何解决无法取得发票的税务难题

五：地产企业规划与建设阶段的重点税务问题与筹划

1、规划与预算中税收筹划

2、如何讲不可售面积的故事，总体搞好项目的筹划

3、内部劳务规避营业税的筹划＜自建、施工管理＞

4、甲供材料的税务问题及筹划

5、绿化工程的税务问题及筹划

6、代建工程筹划难点

7、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税

六：合作开发的重要税务问题与筹划

1、合作开发的类型及交易性质

2、合伙型合作开发的常用模式及政策

3、不同投资回收模式的主要涉税问题解析

4、与私募合作的成本能界定为借款费用吗？

5、伪合作开发的认定

七：地产企业销售阶段的重点税务问题与筹划

1、分签销售合同和装修合同的筹划与风险

2、出售精装房，装饰材料，含家电由购房户自购的税务问题及筹划

3、会员销售模式的税务问题及筹划＜内部认购＞

4、房企代垫首付和购房返税的税务问题

5、卖房送家电、家俱的税务处理及筹划

6、低价销售的税务问题及筹划

7、销售未完工产品的纳税筹划

8、销售土地的筹划

八：地产企业开发经营阶段土地增值税的重点税务问题及筹划

1、清算单位如何确定更合算＜合并清算还是分别清算＞

2、土地增值税清算时点如何把握

3、如何通过集团资金池来调整项目的增值率＜背对背担保和借款＞

4、代收费用的税务问题及筹划

5、人防设施和地下车库的纳税筹划

6、物业先自用或出租再销售的筹划

7、土地增值税筹划失败案例解析＜重点掌握＞

九：不同商业地产经营模式的税务问题及筹划

1、持有型商业地产的税务管理总体思路＜并表与否＞

2、商铺售后返租模式的税务问题及筹划

3、商铺联营扣点模式的的税务问题及筹划

4、售后回购模式的税务问题解析

5、融资性售后回租的税务问题及筹划

6、转租筹划降低房产税的风险

7、仓储与房屋出租的重大区别

8、第三方物管公司的筹划价值分析

9、装修与出租的次序在筹划中的作用

10、成立中介公司筹划

11、租金分解的税务风险＜合理性、税种的变化—空调费＞

12、以不动产投资收取固定利润的税务风险

十：企业投资退出阶段的税务问题及筹划

1、股权转让退出的筹划：内内、内外、外内和外外转让结构

2、清算或减资退出的筹划

3、项目转让退出的筹划

十一：企业融资的税务问题及筹划

1、特定资产收益权转让融资的财税问题＜资产证券化＞

2、企业融资采用“固定回报+浮动收益”的税务问题及筹划

3、非集合信托融资股权溢价回购的税务问题及筹划

4、企业民间借贷的税务问题及筹划

5、如何实现借款的机构化安排

十二：专家现场开放时间，与学员互动交流、解答学员疑难问题。

【主讲专家】王老师：本公司特聘首席财税导师，教授、武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。

【培训对象】各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投融资总监、会计主任

财务人员、税务专员相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。

【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【培训时间】2013年06月18日至20日（06月18日全天报到,19-20日两天课程）

【培训地点】成都◇西藏天湖宾馆（成都市金牛区五丁路17号）

【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

附件：营业税改征增值税专题培训课程纲要（便于参会学员系统学习）

一：营业税改征增值税改革政府的总体安排

1、营业税改增值税指导思想

2、营业税改增值税的具体原则解析

3、中央和地方政府利益博弈对纳税人的影响

4、营业税改征增值税试点期间的主要税制安排

5、营业税改征增值税试点期间的过渡性政策解析

二：增值税与营业税的主要差异解析

1、增值税是个美丽的错误

2、增值税的给付税特征解析

3、增值税价外税特征解析

4、抵扣制度是增值税的核心和管理重点

5、增值税的核心缺陷——退税制度解析

6、增值税对纳税人收入和成本计量的影响解析

7、营业税的简化优点正在演变为纳税人财税管理的灾难

三：营改增主要税收政策解析＜重点和难点＞

1、营改增的应税范围解析

2、营改增的纳税人和扣缴义务人解析

3、营改增的税率和征收率

4、计税方法解析

5、当期销项税额的确定

6、当期进项税额的确定

7、差额征税解析＜重点和难点＞

8、减免税——税收优惠解析

9、增值税专用发票管理

10、零税率的应税服务解析

11、零税率应税服务免抵退税

12、一般纳税人认定

13、纳税地点解析

14、纳税时点解析

15、增值税的会计核算＜一般纳税人和小规模纳税人＞＜重点＞

16、一般纳税人的增值税申报管理＜跨试点和非试点地区、跨试点行业与非试点行业的

纳税人是重点＞

17、小规模纳税人增值税申报管理

四：营改增难点解析

1、境外劳务计税，如何判断提供应税服务是否在境内

2、内部无偿提供应税劳务是否视同销售计税

3、混业经营计缴税管理解析

4、兼营的计缴税管理解析

5、销售使用过的固定资产如何计税

6、应税服务中止、折让、开票有误等情形的税务处理

7、免征增值税是否有利，免税待遇的取与舍

8、跨年度租赁业务如何计税

9、试点地区总机构纳税人汇总纳税分析

10、减免和返还流转税的会计核算

11、留抵税额抵顶欠税会计处理

12、增值税检查调账的会计核算

13、营改增对企业会计核算体系的影响和调整

五：纳税人或企业的应对营改增改革试点的策略解析

1、纳税人税收筹划的重点——双轨制套利

2、纳税人的税收遵从战略

3、企业的会计管理——如何设计会计核算账簿体系

4、纳税人身份选择规划分析

5、纳税人的税务管理重点＜供应商和客户的零税采购和零税销售时关键＞

6、纳税人税务内部控制主要风险点的流程控制措施解析

7、改革对上游服务供应商的税负影响变化解析

8、改革对纳税人招标管理的影响解析

9、改革对非直接试点企业的成本与价格影响解析

10、借助增值税改革提升企业的利润

11、如何利用改革优化企业的现金流管理

12、如何利用改革优化企业的供应链管理＜专业价值链税务管理的价值＞

13、改革中与公司管理层战略沟通的重点

14、改革中与税务机关的沟通和协调

恭祝各位参会学员身心安康，事业随顺，好运连连！！！