各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【培训时间】2012年5月25日至27日（5月25日全天报到,26、27日两天课程）

【培训地点】济南

【相关费用】人民币2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

第一部分：土地增值税清算版块：

【课程背景】

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。

本讲座依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的……

【主讲内容】

一、土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用

二、土地增值税计算（范围、依据、计税收入、税率、方法等）

三、土地增值税清算战略考虑

1、主动与被动

2、核定与查实

3、先模拟后清算

四、土地增值税清算的准备工作

1、政策准备与梳理

2、清算证据的收集整理

3、账簿凭证、统计表格的编制整理

五、土地增值税清算实务及难点解析

1、收入清算实务及难点解析

2、土地成本清算实务及难点解析

3、拆迁补偿费清算实务及难点解析

4、前期工程费清算实务及难点解析

5、建筑安装工程费清算实务及难点解析

6、基础设施费清算实务及难点解析

7、公共配套设施费清算实务及难点解析

8、开发间接费清算实务及难点解析

9、利息支出清算实务及难点解析

10、税金清算实务及难点解析

11、其他开发费用清算实务及难点解析

六、土地成本的返还对土地增值税的影响

七、不同方式的订价区间对土地增值税的影响

八、已获通过的土地增值税案例分析

第二部分：税务稽查风险提示版块：

【课程背景】

合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一，企业的经济行为究竟应该缴纳什么税，最终有效的依据则是所签订的经济合同是否符合税务的相关要求，税务风险产生的根源在于经济合同与业务过程，合同决定着业务的性质，业务决定着税收。房地产开发是一个复杂而庞大的工程,在房地产开发过程中,面临的合同风险很多,涉及到众多的法律法规,如合同法、物权法、招标投标法、土地管理法、城市房地产管理法等。作为房地产企业,要实现控制经营风险和效益最大化的目标,就必须对项目开发全过程所涉及的合同进行有效管理：

【主讲内容】

一、合同中的包税条款税收法律分析（与非居民纳税义务人签订包税合同税收转换分析、居民纳税人包税合同税收转换）

二、不同形式的收入确认方式合同税收分析

三、合作建房的合同签订税收分析（10种）

四、合同的签订与税收票据的协调

五、土地的取得方式（16种形式）

1、买地

（1）、招拍挂

（2）、不是招拍挂，创造招拍挂。

（3）、直接买地。（实际是买项目）

2、购买股权（适用有地企业除了地，其他资产较少）

（4）、购买股权。

（5）、创造境外卖股权。

（6）、设立特殊目的公司转让股权。

（7）、吸收合并有地企业，有地企业股东进而卖股权。

3、投资（适用有地企业资产较多的情形）

（8）、有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。

（9）、非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。

（10）、投资到新公司，然后卖股权。（适用酒店项目）

4、分立

（11）、有地一方先分立，再卖股权。

（12）、先分立，然后同有地一方合并。

（13）、先用货币资金投资，再让产赎股。

5、其他方式

（14）、合作建房

（15）、1003+36+48模式

（16）、委托代建

六、房地产开发过程中相关经济合同分析：委托贷款、集团统借统贷、甲供材、

甲控材、混合销售……

【主讲专家】李 民：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、翔实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。