总经理、董事会成员等企业高管 ;税务总监、税务经理、税务专员等企业税务专业人员 ;财务总监、财务经理、财务主管等财务人员

课程对象

总经理、董事会成员等企业高管

税务总监、税务经理、税务专员等企业税务专业人员

财务总监、财务经理、财务主管等财务人员

课程背景

房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律意识不强；其次，房地产企业在纳税认识上存在误区；再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。

课程收益

掌握房地产开发成本的纳税筹划

学习如何有效防范税务法律风险

掌握企业战略决策中的税务管理与筹划方法

学习纳税筹划的相关知识和技术手段

课程内容:

第1天 房地产公司主要环节纳税筹划

一、 设立房地产公司

工商管理部门对抽逃出资的处罚

开发资质管理

股东借款——税法界定为分利

注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？

出资方式的涉税问题：

个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）

公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理

二、 土地使用权的取得

取得转让土地使用权的不同方式

直接购买土地使用权（出让；如果转让，投资额要超过25%）即招拍挂

拆迁方式取得（国有土地上房屋征收与补偿条例）

购买整体资产（先分立后购入）

购买股权——财税[1995]48号（股权溢价）

合并 —— 财税[2008]175号

租赁取得

联合开发——土地使用权、立项主体、初始产权

取得土地使用权环节涉及税种分析

印花税、契税、土地使用税、耕地占用税

承诺负担对方税收（买地、设计、建安）

税负增加对利润的影响——不得税前扣除

第2天 房地产项目主要环节的纳税筹划

一、 前期报批报建阶段

前期报批报建准备工作

财务预算、融资、可行性分析

预算部门、工程部门单位建安成本/配套支出/装修支出测定

销售部门销售价格的确定

土地使用税单项计算

企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算）

土地增值税2-3%预交，是否清算与征管环境有关（税务局的蓄水池）

营业税金及附加

期间费用测算

项目投资额度，资金计划

融资渠道

商业贷款、统借统还、委托贷款、个人、商业信用

借款费用

防范税务风险的根本

二、 销售阶段的纳税筹划

商品房预售条件

预售商品房的会计核算与纳税要求

按揭贷款

竣工验收环节（备案时间与所得税汇缴）

现房销售条件及会计核算处理

销售和装修分离筹划节税是否有效